生态休闲健康养老颐养康庄园项目备案申请报告书

生态休闲健康养老颐养康庄园项目备案申请报告书

濮阳市xx居家养老服务中心
生态休闲健康养老颐养康庄园项目

可
行
性
研
究
报
告



二零一六年九月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 3
1.1.9项目建设期限 3
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 4
1.4编制原则 5
1.5研究范围 5
1.6主要经济技术指标 6
1.7综合评价 7
第二章 项目背景及必要性可行性分析 8
2.1项目提出背景 8
2.2本次项目发起缘由 9
2.3项目建设必要性分析 10
2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要 10
2.3.2促进构建和谐社会稳定发展的需要 11
2.3.3满足社会老龄化需求的需要 11
2.3.4构建当地养老模式多样化的需要 12
2.3.5推动我国新型医养模式发展的需要 13
2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 13
2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 14
2.4项目可行性分析 14
2.4.1政策可行性 14
2.4.2市场可行性 17
2.4.3管理可行性 17
2.5分析结论 18
第三章 行业市场分析 19
3.1中国老龄人口统计分析 19
3.1.1全国老龄人口数量统计 19
3.1.2老龄人口抚养情况分析 19
3.2我国人口老龄化发展现状分析 20
3.3我国人口老龄化发展趋势分析 21
3.4我国传统养老模式发展瓶颈分析 22
3.5我国医养结合养老发展模式分析 24
3.5.1医养结合养老模式特征 24
3.5.2医养结合养老模式分类 24
3.6我国生态养老发展前景分析 25
3.7我国智慧养老发展前景分析 26
3.8濮阳市养老服务业市场发展前景分析 27
3.9市场分析结论 29
第四章 项目建设条件 30
4.1地理位置选择 30
4.2区域投资环境 30
4.2.1区域位置概况 30
4.2.2区域地形地貌 31
4.2.3区域气候水文条件 31
4.2.4区域交通条件 31
4.2.5区域人居环境条件 32
4.2.6区域经济发展 32
第五章 总体建设方案 33
5.1规划设计方案 33
5.1.1规划设计理念 33
5.1.2平面布置指导思想 34
5.1.3平面布置原则 34
5.2建设功能与定位 34
5.3主要规划内容 35
5.4 建筑设计主要规范及标准 36
5.5结构设计 37
5.5.1指导思路 37
5.5.2结构设计等级 37
5.5.3防火分区及安全疏散设计 37
5.5.4无障碍设计 37
5.5.5建筑节能设计 38
5.6工程管线布置方案 38
5.6.1设计依据 38
5.6.2给水设计 38
5.6.3排水设计 39
5.6.4供电 39
第六章 项目功能定位及设备 40
6.1项目功能定位 40
6.2主要设备选择 40
第七章 节约能源方案 42
7.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 42
7.2建筑节能设计 43
7.2.1建筑围护结构基本组成 43
7.2.2外墙节能设计 43
7.3用电节能设计 43
7.3.1照明节能技术设计 43
7.3.2电气节能设计 45
7.3.3空调节能设计 45
7.4节水措施 45
7.5结论 46
第八章 环境保护与消防措施 47
8.1项目环境现状 47
8.2项目建设对环境的影响分析 47
8.2.1环境空气影响分析 47
8.2.2地表水环境影响分析 47
8.2.3施工噪声环境影响分析 47
8.2.4固体废物影响分析 48
8.2.5水土流失影响分析 48
8.2.6交通影响分析 48
8.3项目建设时环境保护治理措施 48
8.4项目建成后环境影响分析 49
8.4.1环境空气影响分析 49
8.4.2地表水环境影响分析 49
8.4.3声环境影响分析 49
8.4.4固体废物环境影响分析 49
8.4.5景观影响及生态环境分析 50
8.5项目建成后环境保护治理措施 50
8.5.1废气污染防治措施 50
8.5.2污水防治措施 50
8.5.3噪声污染防治措施 50
8.5.4固体废物污染防治措施 51
8.5.5 生态保护防治措施 51
8.6绿化方案 51
8.7安保管理措施 51
第九章 劳动安全卫生 53
9.1 编制依据 53
9.1.1防火防爆设计 53
9.1.2电力 54
9.1.3防静电防雷措施 54
9.2劳动卫生 54
9.2.1防暑降温 54
9.2.2卫生 54
9.2.3照明 54
9.3消防安全 54
9.3.1设计依据 54
9.3.2消防措施 55
9.3.3抗震措施 55
9.3.4综合防灾 55
9.3.5防洪涝措施 56
第十章 企业组织机构与劳动定员 57
10.1组织机构 57
10.2劳动定员 57
10.3人力资源管理 57
10.4福利待遇 58
第十一章 项目实施规划 59
11.1建设工期的规划 59
11.2 建设工期 59
11.3实施进度安排 59
第十二章 投资估算与资金筹措 60
12.1投资估算依据 60
12.2建设投资估算 60
12.3流动资金估算 61
12.4资金筹措 61
12.5项目投资总额 61
12.6资金使用和管理 64
第十三章 财务及经济评价 65
13.1总成本费用估算 65
13.1.1基本数据的确立 65
13.1.2产品成本 66
13.1.3平均产品利润 67
13.2财务评价 67
13.2.1项目投资回收期 67
13.2.2项目投资利润率 68
13.2.3不确定性分析 68
13.3经济效益评价结论 68
第十四章 风险分析 70
14.1项目风险因素 70
14.1.1不可抗力因素风险 70
14.1.2 市场风险 70
14.1.3 工程风险 70
14.1.4资金管理风险 71
14.2风险规避对策 71
14.2.1不可抗力因素风险规避对策 71
14.2.2市场风险规避对策 71
14.2.3工程风险规避对策 71
14.2.4资金管理风险规避对策 72
第十五章 招标方案 73
15.1招标依据 73
15.2招标内容 73
15.3招标程序 73
第十六章 结论与建议 78
16.1结论 78
16.2建议 78
附 表 79
附表1 销售收入预测表 79
附表2 总成本表 81
附表3 外购原材料表 82
附表4 外购燃料及动力费表 83
附表5 工资及福利表 84
附表6 利润与利润分配表 85
附表7 固定资产折旧费用表 86
附表8 无形资产及递延资产摊销表 87
附表9 流动资金估算表 88
附表10 资产负债表 89
附表11 资本金现金流量表 90
附表12 财务计划现金流量表 91
附表13 项目投资现金量表 93
附表14借款偿还计划表 95


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
生态休闲健康养老颐养康庄园项目
1.1.2项目建设单位
濮阳市xx居家养老服务中心
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
项目拟建地位于河南省濮阳市
1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模
项目的总投资为人民币12000.00万元，其中，建设投资为11282.40万元（土建工程为7512.20万元，设备及安装投资3080.00万元，土地费用为312.00万元，其他费用为245.34万元，预备费132.86万元），建设期利息为117.60万元，铺底流动资金为600.00万元。
项目建成后可实现年均收入为3084.55万元，年均利润总额1540.59万元，年均净利润1309.50万元，年上缴税金及附加为17.03万元，年增值税为170.27万元；投资利润率为12.84%，投资利税率14.40%，税后财务内部收益率7.54%，税后投资回收期(含建设期)为9.80年。
1.1.7项目建设规模
本项目计划总投资1.2亿元建设濮阳示范智慧养老服务机构，约占地120亩，设500张床位5000—6500平方米（10亩）田园院疗养区，当地能够正常生长的20—30种果树9990平方（15亩）采摘区、花卉种植区3300平方（5亩）、蔬菜种植区6660平方（10亩）、特色养殖区2000平方米（3.5亩）、特色种植观光区6660平方米（10亩）、学龄科普教育区3000平方米（5.5）亩、开心农场租赁区9990平方米（15亩）、药材种植区9990平方（15亩）、相关老龄各种赛事区1500平方米（6亩）、国学堂200平方米、国医堂1000平方米、讲古堂200平方、禅修堂300平方米、康复理疗室500平方米、心理慰藉室100平方米、棋牌室300平方米，厨房300平方米、餐厅500平方米、多媒体会议室等300平方米，提高老年人的生活质量，延长老年人的寿命，更好的享受美好生活，让放心、老人满意、孩童留恋、子女支持的大型综合性智慧养老服务机构。主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 分项工程名称 占地面积（m2） 层数 建筑面积（m2） 备注
1、主要建筑工程 田园院疗养区 6500.00 1 6500.00 500张床位
果树采摘区 9990.00 9990.00 15亩
花卉种植区 3300.00 3300.00 5亩
蔬菜种植区 6660.00 6660.00 10亩
特色养殖区 2000.00 2000.00 3.5亩
特色种植观光区 6660.00 6660.00 10亩
学龄科普教育区 3000.00 3000.00 5.5亩
开心农场租赁区 9990.00 9990.00 15亩
药材种植区 9990.00 9990.00 15亩
相关老龄各种赛事区 1500.00 1500.00 6亩
国学堂 200.00 1 200.00
国医堂 500.00 2 1000.00
讲古堂 200.00 1 200.00
禅修堂 300.00 1 300.00
康复理疗室 250.00 2 500.00
心理慰藉室 100.00 1 100.00
棋牌室 300.00 1 300.00
厨房 300.00 1 300.00
餐厅 250.00 2 500.00
多媒体会议室 300.00 1 300.00
合计 62290.00 63290.00
2、公共工程 道路硬化及停车场工程 3200.00 3200.00
绿化景观工程 14000.00 14000.00
其他室外活动场地 500.00 500.00
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金人民币12000.00万元，其中由项目企业自筹资金9600.00万元，申请银行贷款2400.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目工程建设自2016年9月至2017年8月建成投产，工期共计12个月。
1.2项目承建单位介绍
濮阳市xx居家养老服务中心是经濮阳市民政局主管的民办非企业单位。位于濮阳市黄河路与长庆路交叉口东200米处，一期现已投入使用综合养老服务楼1600平方米，文化娱乐健身活动面积近2000多平方米，可同时容纳300余名老人休闲娱乐、100多人就餐、200平方米的文化娱乐多媒体活动室、膳食营养餐厅、棋牌室、字画室、心理慰藉室、医护室等，中心现有员工40人，大专以上文凭占70%，拥有副主任医师1名，主治医生2名，医护人员5名，养老护理员8人，可同时接纳66人居住养老。
xx居家养老中心是濮阳市互联网+智慧养老以精神文化生活为主的综合性养老服务机构，社区和机构相呼应的服务模式，主要服务内容为，社区以居家养老、生活照料为主，机构以幸福养老、老人助餐、文化娱乐、健身养生、健康教育、兴趣课堂、漫游旅居、互联网十智能监测提醒、中医康复治疗、商品代购、私人定制特色家政服务等。坚持“养生养老并举，宜居宜游同在”的理念。让老人在老有所养的同时，老有所学，老有所乐，老有所为、老有所依。“为分忧、替子女尽孝”是中心的服务宗旨。为老年人提供的“安全监管，生活便捷照料”，使老年人享受晚年幸福生活是xx人追求的目标。中心成立以来的各项工作得到了相关部门和社会各界的普遍认可，濮阳日报、濮阳电视台等多家媒体先后进行了多次报道，先后荣获“河南省养老示范单位”、“濮阳市诚信单位” 、2016濮阳市“夏季创业项目（成果）”展示会一等奖等荣誉称号。了濮阳市互联网+智慧养老的先河，为濮阳地区的养老服务业的健康发展奠定了良好的基础。
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3.《河南省人民关于加快发展养老服务业的意见》；
4.《关于加快发展养老服务业的若干意见》；
5.《关于促进健康服务业发展的若干意见》
6.《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》；
7.《濮阳市人民市关于加快发展养老服务业的实施意见》；
8.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
9.《现代财务会计》；
10.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
11. 国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总占地面积，其中 亩 120.00
2 总建筑面积 平方米 63290.00
3 总投资资金，其中： 万元 12000.00
3.1 建筑工程费用 万元 7512.20
3.2 设备及安装费用 万元 3080.00
3.3 土地费用 万元 312.00
3.4 其他费用 万元 245.34
3.5 预备费用 万元 132.86
3.6 建设期利息 万元 117.60
3.7 铺底流动资金 万元 600.00
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 3900.00
2 年均销售收入 万元 3084.55
3 年平均利润总额 万元 1540.59
4 年均净利润 万元 1309.50
5 年销售税金及附加 万元 17.03
6 年均增值税 万元 170.27
7 年均所得税 万元 231.09
8 年上缴税金总额 万元 418.38
9 项目定员 人 70
10 建设期 年 1
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 12.84%
2 项目投资利税率 % 14.40%
3 税后财务内部收益率 % 7.54%
4 税前财务内部收益率 % 9.49%
5 税后财务静现值(ic=5%) 万元 2,199.96
6 税前财务静现值(ic=5%) 万元 3,986.45
7 投资回收期(税后)含建设期 年 9.80
8 投资回收期(税前)含建设期 年 8.01
9 盈亏平衡点 % 55.88%
1.7综合评价
本项目研究“生态休闲健康养老颐养康庄园项目”的设计与实施，项目建设实施不仅可以为老年人提供生活照顾和护理服务，还将为老年人提供环境、服务周到的老年生活，符合河南省及我国社会养老事业的可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。因此，本项目的建设会给项目公司带来很好的经济效益，是社会效益的投资项目。
项目实施符合国家行业投资方向，将得到国家及当地的大力支持。项目建设条件具备市场及发展前景广阔。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。

第二章 项目背景及必要性可行性分析
2.1项目提出背景
出品单位：中投信德产业研究中心
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